A POSSIBILIDADE DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL EM AMBIENTE VIRTUAL.
Vê-se das normas que regem a administração do condomínio edilício (art. 1.331 e ss do Código Civil) que a estrutura jurídica positivada hoje presente tende a regular situações assembleares num formato presencial. Não há, nesses dispositivos, uma previsão sequer que preveja o formato virtual para as deliberações.
A Lei Federal 14.010/2020 (RJET), regime provisório decorrente da COVID-19, traz dispositivo que se aplica perfeitamente ao tema:
Art. 12. A assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350 do Código Civil, e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial.
Nota-se que a previsão das medidas de restrição foi bem otimista. Passado quase um ano de tal data limite, a orientação de se evitarem aglomerações continua extremamente atual e alarmante.
De qualquer modo, um resultado já se fez notar claramente nessa medida permissiva de assembleia virtual: a melhora do quórum nas reuniões. Diga-se de passagem, o quórum é sempre um grande problema nas reuniões de condomínio. Não é raro ver três pessoas decidirem o cotidiano condominial de duzentas pessoas pelo simples fato de somente aqueles três terem comparecido à reunião. Importa notar que, conforme artigo 1.353 do Código Civil, em segunda convocação, é possível se decidirem as questões por maioria simples, à exceção de matérias que exijam quórum especial.
É valido também pontuar que é bem possível inquilinos terem menor interesse do que proprietários na participação de assembleias. Isso porque essas assembleias, usualmente, têm como objeto questões de contribuição extra, como a realização de benfeitorias, obras que valorizarão o bem, algo que não costuma ser muito do interesse daquele que ocupa o bem provisoriamente.
Com a assembleia virtual, então, o proprietário pode se fazer presente, mesmo que à distância, dando a sua parcela de contribuição e estando bem atento àquilo que pode representar aumento da contribuição mensal.
E não se está aqui a ignorar a existência dos artigos 22 e 23 da Lei do Inquilinato, cujos incisos, respectivamente, X e XII, impõem, salvo acordo diverso, que as contribuições ordinárias caberão ao locatário enquanto as contribuições extraordinárias caberão ao locador. A questão é que têm sido muito comuns contratos prevendo responsabilidade total do locador pelas contribuições condominiais, sendo que, para tanto, aumenta-se o valor do aluguel mensal. A intenção é a de sempre: praticidade.
E é justamente o raciocínio da praticidade que motiva os profissionais do Direito Imobiliário a procurarem estrutura jurídica que dê amparo à continuidade das reuniões virtuais.
Qualquer pessoa naturalmente tende a procurar aquilo que lhe dê mais conforto e que lhe tome menor tempo útil. A praticidade, inclusive, era um dos dogmas do maior nome da tecnologia moderna, Steve Jobs, e foi a praticidade que chegou a alçar sua empresa Apple à condição de mais lucrativa do planeta.
Assim, com as assembleias virtuais, aconteceu o que todos já imaginavam: melhorou, e muito, o quórum das reuniões. Espera-se uma adaptação normativa e jurisprudencial favorável a esse valioso avanço.
Ocorre que, diante de uma situação bem amarrada no Código Civil e se devendo considerar que as convenções condominiais em geral são de tempo bem anterior à COVID-19, há uma certa engenharia jurídica a ser feita, voltada a dar plena segurança jurídica às reuniões e sobre o que se passa a discorrer.
O ideal, logicamente, é a alteração da convenção de condomínio, incluindo-se a previsão de assembleia virtual. Ocorre que o artigo 1.351 do Código Civil prevê que depende de aprovação de 2/3 dos condôminos a alteração da convenção de condomínio.
Uma solução para a participação de maior número de pessoas seria a assembleia híbrida, em que a reunião com presença física seria acompanhada por presença virtual, mediante equipamento tecnológico estruturado para esse fim. Nessa possibilidade, o escrivão da ata registraria a presença virtual e arquivaria a gravação dessa participação virtual. Ocorre que essa opção enfrentaria o problema prático de, simplesmente, ninguém querer se oferecer para a presença física.
A outra opção seria a convocação de assembleia na modalidade prazo aberto, em que sua discussão se prolonga por vários dias. Assim, seria possível a deliberação em ambiente próprio virtual e até mesmo em grupo de Whatsapp por vários dias, sendo o produto final da deliberação submetido às assinaturas no último dia. Assim, o condômino precisaria ter uma programação de presença física apenas quanto àqueles cinco minutos de comparecimento junto ao escrivão com o fim de assinar a ata. Ocorre que, mais uma vez, esbarra-se na necessidade de previsão desse tipo de assembleia (denominada permanente ou em aberto) na convenção do condomínio, sob pena de nulidade[1].
Inclusive, vale dizer que essa é uma discussão bem atual: a possibilidade de assembleia permanente por mera previsão em convocação, sem a necessidade de alteração de convenção condominial.
Há ainda a criativa ideia de uma assembleia de ratificação de assembleia. Assim, seria convocada uma assembleia extraordinária com um único fim: confirmar a assembleia virtual. Nessa assembleia de confirmação, poderia haver uma curiosa situação de três condôminos confirmando uma reunião anterior com outros cem. Situação estranha, porém sem vedação legal expressa. Leis desconexas da realidade acabam demandando uma forte atividade criativa do advogado.
E é sabido que o STJ tem precedente no sentido de que a assembleia, na qualidade de órgão deliberativo, é o palco onde, sob os influxos dos argumentos e dos contra-argumentos, pode-se chegar ao voto que melhor reflita a vontade dos condôminos e, portanto, não é de admitir-se a ratificação posterior para completar quórum eventualmente não verificado na sua realização (STJ - REsp: 1120140, Relator: Ministro MASSAMI UYEDA, Data de Julgamento: 06/10/2009, TERCEIRA TURMA, DJe 23/10/2009. Ocorre que a ideia de uma assembleia própria de ratificação não teria o caráter de assembleia permanente, não se enquadrando, portanto, na vedação jurisprudencial retro.
Portanto, ressoa como solução ideal a dar segurança jurídica às audiências virtuais a previsão do assunto em convenção de condomínio. Ocorre que é bem difícil reunir 2/3 de votos para tal fim. Desse modo, caso se queira tentar a assembleia virtual mesmo sem previsão em convenção, sugere-se informar essa modalidade no edital de convocação, passando-se a uma nova convocação em seguida, com o fim de somente se ratificar a anterior.
Alexandre Tito de Oliveira Mourão
Advogado do escritório Oliveira e Tito Mourão Advogados Associados
[1] A extensão de assembléia extraordinária na modalidade permanente só é possível se expressamente prevista em convenção ou regimento interno, o que não se verifica no caso em apreço. Dessa forma, a declaração de nulidade integral da deliberação assemblear realizada em 22/06/2017 e 22/07/2017 é medida que se impõe por descumprimento dos preceitos insertos na convenção condominial. TJ-DF 07074624220178070020 DF 0707462-42.2017.8.07.0020, Relator: JOSÉ DIVINO, Data de Julgamento: 05/09/2018, 6ª Turma Cível, DJE : 12/09/2018.
